A avaliação de imóveis rurais envolve procedimentos específicos e diretrizes estabelecidas pelo Estatuto da Terra, Lei nº 4.504/1964, que, em seu Art. 4º, define a classificação de um imóvel como rural com base em sua atividade, não em sua localização geográfica. Um imóvel utilizado para exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, independentemente de sua localização urbana ou em área de expansão, é considerado propriedade rural e está sujeito à avaliação correspondente.
Ao avaliar um imóvel no perímetro urbano com atividade agrícola principal, é necessário conduzir uma pesquisa para formar uma amostra que determinará seu valor de mercado. Esta amostra deve incluir propriedades rurais semelhantes, e as diferenças relacionadas à proximidade do centro urbano, acesso, vizinhança, ou outros fatores de localização devem ser tratadas por meio de um processo de homogeneização em relação aos imóveis amostrais identificados, seguindo a norma ABNT NBR 14653-3 – Imóveis Rurais.
No caso de Glebas Urbanizáveis, recorre-se ao “Método Involutivo”, que envolve levantar os custos e despesas para implementar um loteamento, com base em dados de mercado.
A Avaliação de Imóvel Rural inicia-se pela tipologia e metodologia de avaliação, seguida pela formação da amostra. Coletam-se dados de mercado sobre propriedades semelhantes recentemente negociadas ou disponíveis para venda. Diversidade entre as propriedades rurais, especialmente nas Benfeitorias Reprodutivas e Não Reprodutivas, apresenta desafios.
Separar a Terra Nua das Benfeitorias é crucial, quantificando e qualificando cada uma nos dados amostrais e no imóvel em avaliação. O cálculo do valor das Benfeitorias Reprodutivas pode ser feito pelo Método da Capitalização de Renda ou Custo de Formação, enquanto o das Benfeitorias Não Reprodutivas, pelo Método da Quantificação de Custo.
Após extrair os valores das Benfeitorias, o Método Comparativo resulta no Valor da Terra Nua (VTN). Devido a diferenças entre os imóveis amostrais, é necessário homogeneizá-los, ajustando atributos como topografia, acesso, capacidade de uso das terras, proximidade do centro urbano, disponibilidade de água, etc., para determinar o VTN.
A escolha do método de homogeneização depende da quantidade e qualidade das informações disponíveis. Se a amostra for robusta, a abordagem pode ser por regressão linear; caso contrário, recorre-se a fatores de homogeneização. Após determinar o VTN, calcula-se o Valor das Benfeitorias Reprodutivas e Não Reprodutivas, somando esses valores ao da terra nua, resultando no Valor de Mercado da Propriedade Rural.
A Avalia-Porto Alegre – Avaliação de Imóveis Porto Alegre está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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